Comment fonctionne une SCI familiale ?

Une Société immobilière (SCI) familiale se compose des membres d'une même famille. Cette structure juridique, très prisée par les Français, facilite la gestion et la transmission de biens immobiliers via le mécanisme de la donation. Il s'avère en effet plus facile de se lancer dans un projet d'investissement locatif ou d'achat de résidence avec les parents, les frères, les sœurs ainsi que les cousins. Gros plan sur le fonctionnement d'une SCI familiale et ses avantages.

Pourquoi et comment créer une SCI familiale ?

Dans la plupart des cas, plusieurs membres d'une même famille se retrouvent ensemble propriétaires d'un ou de différents biens immobiliers. Les règles de l'indivision s'imposent alors, d'où l'intérêt de la SCI familiale. Les propriétaires doivent en effet s'entendre, voir apprendre à gérer les biens immobiliers communs. Les décisions seront ainsi prises d'un commun accord. Notez toutefois que chaque associé est libre de sortir de la SCI familiale s'il le souhaite. De plus, vous trouverez les informations, les conseils et les documents nécessaires à la création d'une SCI familiale via une plateforme web dédiée.

Venons-en à la création proprement dite de la SCI familiale. Les démarches comportent différentes étapes puisqu'il s'agit d'une structure assortie d'un numéro SIREN. Il convient donc de déposer le capital à la banque. S'ensuit la publication d'une annonce dans un journal officiel. Dans un même temps, le gérant devra fournir une attestation sur l'honneur prouvant qu'il ne fait pas l'objet d'une interdiction de gérer. Il faudra également joindre l'attestation de domiciliation de la société et déposer le tout au greffe du Tribunal de commerce en vue de l'obtention du Kbis et du numéro SIREN.

Une fois créé, le fonctionnement de la SCI est similaire à celui d'une entreprise. Ce qui implique les services d'un comptable en charge d'effectuer les déclarations et le bilan d'usage. Le rapporte d'activité ainsi que les comptes sociaux seront présentés lors des assemblées générales annuelles. Chaque membre/associé sera de ce fait informé par écrit dans les 15 jours qui précèdent la date de l'assemblée.

Les pièces indispensables à la création d'une SCI

Le dossier de création de la SCI se compose de différentes pièces justificatives, dont les statuts de la SCI, la déclaration de non-condamnation du gérant, l'attestation de dépôt de fonds du capital social. Ajoutez-y l'attestation de parution au journal officiel d'annonces légales ainsi que le formulaire M0. La déclaration des bénéficiaires effectifs et le justificatif du siège social viendront étoffer le dossier de création de la SCI familiale.

Quels sont les avantages fiscaux d'une SCI familiale ?

En tant qu'outil de gestion de patrimoine, la SCI permet à des parents et à leurs enfants de concrétiser l'achat d'un bien immobilier (maison de famille, résidence secondaire). La transmission du patrimoine des parents aux enfants se fera ainsi de manière progressive. Quant au coût fiscal, il sera étalé dans le temps. Concrètement, la loi stipule que chaque parent a le droit de « donner » 31 295 € non imposable à chaque enfant, tous les 6 ans.

Ce concept permet donc aux parents de transmettre progressivement et gratuitement une partie de leur patrimoine. De plus, les donations effectuées envers les descendants bénéficient d'un abattement fiscal de 100 000 €, renouvelable tous les 15 ans. En d'autres termes, l'un des parents peut parfaitement donner gratuitement 100 000€ à chacun de ses enfants tous les 15 ans. Sur le plan fiscal, la donation de parts sociales se révèle beaucoup moins onéreuse qu'une donation directe.

Il faut surtout savoir que la gestion de la LCI familiale est confiée à un gérant. Celui-ci prend pratiquement toutes les décisions relatives à la mise en location et à l'entretien des biens. Il se charge également du suivi et de la réalisation des éventuels travaux. Toutefois, la décision de vendre ou non un bien immobilier n'est pas du ressort du gérant.

Comment se déroule un emprunt en SCI familiale ?

Vous l'aurez compris, la SCI est une structure juridique qui engendre de nombreux avantages. Il convient toutefois de stipuler que la SCI ne bénéficie d'aucun passe-droit lorsqu'il s'agit de prêt auprès d'un établissement bancaire. Elle pourra aspirer à un crédit bancaire classique comme celui accordé aux particuliers. Pour en savoir davantage à ce propos, vous pouvez consulter les articles L.313-1 et suivants du Code de consommation.

De plus, une SCI peut décider d'une condition suspensive d'obtention de prêt dans le cadre d'un compromis de vente. Cependant, le compromis tombe systématiquement si la structure ne trouve aucun financement à son projet d'acquisition. Elle n'aura pas à payer de pénalités et dispose de 10 jours de réflexion lorsque l'offre d'emprunt est émise par la banque.

Notez qu'en tant que personne morale, la SCI ne peut aspirer aux prêts et aides destinés aux particuliers. C'est le cas notamment du PTZ (prêt à taux zéro) et du prêt Action Logement. En l'absence de ces prêts, l'acquisition d'une résidence principale pourrait revenir relativement cher. En fin de compte, l'emprunt en SCI familiale est davantage indiqué pour les investissements locatifs. Sinon, il est toujours possible de souscrire un emprunt pour acheter une résidence secondaire.

Comment différencier une SCI familiale d'une SCI classique ?

Par sa forme sociale, la SCI permet aux associés de détenir et de gérer ensemble un ou différents biens immobiliers. Cette structure offre de nombreux avantages, pour ne citer qu'une meilleure gestion du patrimoine en commun. Les associés évitent ainsi les difficultés émanant d'une situation d'indivision. Il s'avère toutefois essentiel de distinguer la Société immobilière classique de la SCI familiale.

La SCI classique

Une SCI classique comprend au moins deux associés puisqu'il n'est pas permis de créer une SCI unipersonnelle. Les associés réalisent des apports en vue de constituer un capital social. Sachez cependant que l'apport en industrie ne sera pas admis. Quant à l'apport en nature, il prend la forme d'un apport pur et simple, d'un apport en nature à titre onéreux ou d'un apport mixte. La SCI classique est régie par des statuts, qui plus est, sa gestion est confiée à une ou différentes personnes. Sa constitution vise plusieurs objectifs dont les gestions d'immeubles, leur mise en location ou la construction d'un immeuble destiné à la revente. Une fois l'objet social atteint, la Société civile immobilière sera dissoute.

La SCI familiale

La SCI familiale se compose de deux ou de plusieurs associés, membres d'une même famille. Chacun des associés reçoit les parts sociales équivalentes à leurs apports. Tout comme la SCI classique, une SCI familiale peut être gérée par un ou par différents gérants. De ce fait, aucun membre ne pourra décider seul de la vente d'un bien en commun. Il pourra toutefois céder sa part sociale.

La SCI familiale donne accès à de nombreux avantages comme la réduction des droits de succession. Il y a donc possibilité de séparer l'usufruit de la nue-propriété (libre disposition des parts sociales). L'usufruit signifie que chaque membre de la SCI peut bénéficier de ses parts sociales sans la possibilité de cession. Sachez également qu'un associé usufruitier ne peut pas voter au sein d'une SCI familiale.

Ces deux statuts présentent donc très peu de différences. Plus encore, le régime juridique et fiscal qui régit la SCI familiale est quasiment similaire à celui d'une SCI classique. Par contre, une différence notable est constatée au niveau de la qualité des associés. Dans le cas d'une SCI standard, les associés n'ont pratiquement aucun lien de parenté.

Dans le cadre d'une SCI familiale, les membres peuvent envisager la création d'une SCI familiale de location ou d'une SCI familiale d'attribution. Sinon, ils pourront toujours opter pour une SCI familiale de construction-vente. Qu'il s'agisse d'une SCI classique ou d'une SCI familiale, le choix en matière de fiscalité peut se porter sur le régime de l'impôt sur le revenu ou sur le régime de l'impôt sur les sociétés.